Por Erik Kirschbaum

BERLIN (Reuters) - Frank Roszak, un afable carnicero de Berlín con una sonrisa amigable, compró hace unos 16 años una espaciosa casa de 10 habitaciones en un agradable suburbio al oeste de la capital alemana por 1,3 millones de dólares.

Hace dos años, puso en venta la casa de dos pisos con su frondoso jardín de una hectárea y media por 500.000 euros (790.000 dólares). Han pasado meses desde que pasó por la casa el último posible comprador, sin hacer oferta alguna.

"En aquel momento pensé que era una gran inversión y que los precios subirían," dijo Roszak, cuya sonrisa desaparece cuando se le consulta por su invendible casa. "Pensé que estaba listo para convertirme en un magnate de las propiedades. Obviamente las cosas no funcionaron," agregó.

El suyo no es un cuento sobre una caída repentina en los precios de las casas: es sobre el mercado de propiedades en Berlín. Quizás otras ciudades estén sintiendo el debilitamiento de los precios pero Berlín, al igual que muchas partes de Alemania, nunca tuvo un auge y hace mucho que es un auténtico agujero negro para inversores y una pesadilla para los propietarios de casas.

"Berlín es una metrópolis con precios provinciales," dijo Christine Schaefer, una analista inmobiliaria del Banco DZ de Francfort.

Por supuesto, esto tiene sus ventajas: no hay desconcierto por la fuerte caída del mercado de la vivienda y las conversaciones en las cenas rara vez se centran en los bienes raíces. Además, tal como lo observan algunos agentes inmobiliarios y economistas, esto le da al mercado un potencial enorme.

"¿No es acaso mejor comprar en un mercado que ha estado bajando durante una década que invertir en un mercado en el que el auge ha terminado?," dijo Tobias Just, un analista inmobiliario del Deutsche Bank.

Un problema: darse cuenta de ese potencial parece que está tardando mucho tiempo. Las esperanzas crecen, pero el mercado no.

Así como los valores de los inmuebles en países como Gran Bretaña, España y Estados Unidos se dispararon en la última década, en la mayor ciudad de Alemania y en el ex este comunista los precios de las casas nuevas y departamentos cayeron en un promedio de 1 por ciento al año. Los precios de las casas y departamentos usados cayeron 2 por ciento al año, según datos de bancos.

La situación sólo es marginalmente mejor en el más poblado y próspero oeste, donde los precios de las viviendas en la última década han subido en un promedio anual de menos del 1 por ciento.

Muchos factores han afectado los precios alemanes: el crecimiento económico relativamente débil, una población que se achica, un índice de posesión de casas tradicionalmente bajo y un alquiler barato, pensiones generosas, bancos reacios a los riesgos, altos costos de cierre, y -cerrando el círculo- la pobre tasa de retornos.

"Hay regiones en Alemania con precios inestables donde las inversiones en bienes raíces resultaron ser poco satisfactorias," dijo Just. "Los precios han caído en zonas donde la población se ha reducido o donde la economía es débil. Dista mucho de lo que ha ocurrido en otros países."

ESPERANZADO

Mostrando que no se rinde fácilmente, Just de Deutsche Bank tiene esperanzas de que la situación mejore en el futuro.

Observando que los precios en algunas ciudades como Munich han subido de forma estable, sostiene que el futuro para los puntos débiles podría no ser tan lúgubre como en el pasado -especialmente en Berlín donde el desempleo baja gradualmente, la sobreoferta de vivienda se reduce lentamente y el crecimiento económico se recupera.

En Lehman Brothers, el equipo de bienes raíces emitió en marzo un informe titulado '¿El regreso de Berlín finalmente?' que -con escepticismo- resaltó una tasa de aumento en los alquileres por encima de la tendencia de casi el 10 por ciento frente a los últimos cuatro años en la ciudad.

Pero los factores fundamentales del repunte de un mercado son difíciles de encontrar en la bohemia Berlín.

Mientras que la vivienda barata ha atraído a decenas de miles de estudiantes, la población general ha permanecido estancada en 3,4 millones. Se ha convertido en el hogar de miles de artistas, actores, directores de cine, músicos e incluso poetas a quienes les encanta encontrar precios tan baratos donde vivir y trabajar.

No obstante casi no queda una industria en la ciudad -muchas compañías grandes como Siemens se mudaron después de la Segunda Guerra Mundial y durante la Guerra Fría. La industria de las finanzas se reestableció en Francfort. Y también, muchos puestos gubernamentales permanecieron en Bonn.

"A unas pocas zonas selectas en Berlín les está yendo bien pero en otras partes los precios todavía son prácticamente regalos," dijo Michael Fredebeul, un agente inmobiliario y asesor con 30 años de experiencia en el mercado en North Rhine-Westphalia y Berlín.

La tasa de desempleo en Berlín es del 15 por ciento, casi el doble del promedio nacional, y los niveles de ingreso están por debajo del promedio.

Además de eso, sólo el 13 por ciento de los berlineses son propietarios de casas -bien por debajo de la ya baja tasa alemana del 40 por ciento. El alto nivel de viviendas públicas y los bajos alquileres que lo acompañan -además de las altas tasas de viviendas desocupadas- también bajan los precios de las propiedades.

FALSOS AMANECERES

Hubo un aumento efímero en los días posteriores a la caída del Muro de Berlín en 1989, pero incluso la mudanza del Gobierno federal de regreso a Berlín en 1999 -lo que creó unos 20.000 puestos de trabajo- no ha logrado detener la erosión en los precios.

Otro falso amanecer se ha dado por los cazadores extranjeros de oportunidades. Han venido por miles -de Gran Bretaña, Irlanda y Escandinavia- para adquirir casas que parecían ser pasmosamente baratas. Algunos agentes han tomado cursos de inglés para poder manejar la creciente demanda del exterior.

Los precios todavía son increíblemente baratos.

"Una amiga mía en Italia llamó para averiguar si era cierto lo que había leído en un periódico que uno puede comprar un departamento en Berlín por 50.000 euros," dijo Carsten Marchinkowski, una experta en telecomunicaciones quien recientemente compró una casa en un suburbio de Berlín.

"Le dije 'No, no es verdad,"' dijo. "En Berlín puedes comprar un departamento por 20.000 euros."

(Editado en español por Luis Azuaje)

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